Существенный рост складского сектора рынка России

Было рассчитано экспертами Jones Lang LaSalle (JLL), что в этом году на отечественный рынок примерно выйдет площадей общей сложностью на 920 тысяч кв. м, что на 54-55% выше уровня 2012 года и с 2010 года это самый большой показатель. У специалистов Knight Frank получились практически те же цифры — 925 тысяч кв. м, рост в 1,4 раза.

Динамику других секторов тоже можно назвать довольно позитивной, но она впечатляет гораздо меньше: ввод офисных помещений в столице увеличится к 2012 году на 35%, а торговых центров — только на 13% (по аналитиков JLL).

Так 2014 год, по расчетам Вячеслава Холопова (директор по складской и офисной недвижимости Knight Frank) для складов может стать исключительно рекордным за последние 7 лет. Заявлено к вводу 1.25 млн кв. м. По данным Петра Зарицкого (руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL), на следующий год анонсировано более 1.4 млн кв. м качественных складов. Таким образом, прирост их ввода может составить почти 52%.

Рынок дефицита

Такой активный выход совершено новых проектов аналитики объясняют критически низкими показателями объемов вакантных площадей. Уже в течение 3-х лет он варьируется на уровне 1% и стремится к нулю. Очень странно низкие показатели и для других сегментов. Специалисты «большой пятерки» напоминают, что в столичных офисах, например, находятся без дела в среднем 13% площадей. Предварительное заключение договоров аренды в этом случае больше исключение, нежели правило.

По другому ситуация обстоит со складами Москвы. Качественные проекты в отличных местах начинают сдаваться в аренду задолго до их ввода в эксплуатацию. Это отмечает глава филиала Raven Russia - Игорь Богородов. Елена Бондарчук, которая является акционером компании «Логопарк девелопмент», в пример приводит современный логистический комплекс «Логопарк север». Он был введен в эксплуатацию в третьем квартале этого года и уже заполнен на 100%. Занято более 84 тысяч кв. м. Сегодня образованы уже новые очереди в логопарки в Климовске и Ногинске – и практически 80% их уже заняты еще на этапе застройки.

На протяжении последних 4-х лет объем спроса на склады неуклонно превышает 1.2 млн кв. м, как свидетельствуют данные аналитиков. Петр Зарицкий (руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL) отмечает, что в настоящее время компании активно развиваются и нуждаются в складских объектах. Сегодня большоцй спрос на логистику формируют новые направления бизнеса, к примеру, online-торговля, по объему спроса традиционный ритейл выходит в лидеры.

Согласно данным JLL, в предложении будущего года уже куплено и арендовано около третей части всех площадей. Специалисты Knight Frank приводят цифры в 400-500 тысяч кв. м открытых заявок на покупку и аренду складов в 2014 году. При этом Елена Бондарчук (акционер компании «Логопарк девелопмент») утверждает, что уровень ставок аренды возвращен на минимально нужный для этого уровень. Это стимулировало основных «игроков» вернуться к спекулятивному строительству.

Стоимость стройки

Руслан Суворов, вице-президент Radius Group, который реализует индустриальный прк «Южные врата», говорит, что ситуация на складском рынке РФ привлекает к нему новых игроков — начиная от крупных строительных компаний и заканчивая частными инвесторами.

Холопов подтверждает: число организаций, которые занимаются реализацией первых складских проектов, постепенно возрастает. Девелоперов привлекает эта сфера бизнеса, так как она не требует вложений долгосрочного капитала и дает возможность зарабатывать с минимальным количеством собственных вложений.

Строительство складского объекта видится многим девелоперам более легкой задачей, чем возведение торгового центра или офисного здания, говорит Холопов. Построить склад на 50 тысяч кв. м под ключ можно за 10-12 мес. в отличие от возведения торгового центра той же площади, на которое зачастую уходит 1.5 года.

Если 2 года назад на несетевых девелоперов, которые реализовали меньше 2-х проектов, приходилось 18%, то в этом году – уже 34%, а в 2014 году доля подобных игроков может легко достигнуть 38%, такие данные приводят аналитики Knight Frank. Дебютантов на этом рынке немного, так как большинство проектов реализуются профессиональными девелоперами, отмечает Александр КунцеВИЧ (консультант отдела исследований Cushman & Wakefield). Он говорит, что профессионалам гораздо проще найти необходимые финансовые средства и заключить договоры предварительной аренды или продажи.

Но для спекулятивных проектов банковский капитал остается таким же малодоступным, это утверждает Суворов, а вот девелопмент — проще. Елена Бондарчук добавляет, что барьеры, которые стояли в прошлом перед девелоперами, стали даже выше.

В качестве барьеров она перечислила сложность получения на местном уровне исходно-разрешительной документации проекта, необходимость согласование основных технических условий. Доходность данного сектора снижается, тогда как требования современных потребителей к продукту, а, значит, и необходимые инвестиции растут. Об этом предупредила в своем интервью Елена Бондарчук.

Пока что, согласно аналитическим данным JLL, минимальные ставки капитализации в данном сегменте в столице составляют где-то 11%. Для сравнения: в офисных помещениях — 8.75%, в торговой недвижимости — 9%. Суворов называет склады консервативным сегментом с невысокой доходностью, привлекающим своей относительной стабильностью. Эксперт настроен оптимистично и утверждает, что несмотря ни на какие кризисы, люди все равно будут есть и одеваться, а значит, что все эти товары будут нуждаться в складировании.

Обратный звонок Заполните короткую форму и наш менеджер свяжется с вами в течение 10 минут
Спасибо! Ваша заявка принята, наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время